给大家讲解“正版斗牛链接房卡充值”房卡怎么购买

（来源：东方资色）

这几天和朋友们聚在一起，话题总绕不开房地产出的大事，造成的损失以万亿来计算，整个行业几近崩塌。这件事给无数家庭和整个社会带来的伤痛，可能要几年、十几年才能慢慢平复。

看到媒体报道，相关的当事人已经认罪悔罪了。这些年经历的事情，很多场景都还在眼前。走到今天这个地步，我们这些做房地产的人，都该好好想一想，从中到底学到了什么。三十多年走过的路，我们得正视，这个“学费”太贵了。

我看了一些专家的评论和反思，各有道理。但问题的根源到底是什么？我说的未必对，只是想把自己这些年经历的、看到的，坦诚地说出来。

从福利分房到商品房

回到三十年前，中国还没有真正意义上的房地产市场。那时候住房靠的是单位分配。商品房最早只出现在经济特区，后来又有了一种叫“外销房”?的商品房，要有外销许可证，主要卖给港澳台同胞和外国人。1998?年是个分水岭——国家决定不再搞福利分房了，改成商品房。

但头几年，市场怎么也搞不起来。很多城市都冷冷清清，政府着急，企业也着急，大家都在摸索，谁心里都没底。那时候，我们几位房地产商经常被政府请去一起商量对策。说实话，我们自己也不懂，说的都是些一知半解的话。

当时每次去香港，我们就拼命学习：收集每个楼盘的售楼书，拍样板间、拍模型，学他们的销售方式，学他们的行话。“按揭”“楼盘”“开盘”?这些词，就是那时候从香港人那里学来的。

回头看，学习本身没有问题。问题在于，后来我们把高杠杆、高周转的那套做法也学了过来，而且在国内很快就变了味、走了样。

按揭与失控的杠杆

为了刺激购房，银行开始给购房人提供贷款，也就是“按揭”。我当时也是支持这个方向的，理由是：给购房人贷款比给开发商贷款好，因为购房人是真正要买房的人，风险相对可控。

刚开始是五成首付，也就是一倍杠杆。但市场表现离政府和银行的预期差距很大，于是首付比例就一降再降，四成、三成、两成，杠杆越来越高。接下来，荒唐的事情开始发生：有些房地产商和银行联手搞5%的首付，也就是说，借的钱是自己掏的钱的19倍。更荒唐的是，有人提出了?“零首付”。

当时中央电视台有一档节目叫《对话》，开播不久做了一期关于零首付的节目，我被请去做嘉宾。我明确反对，我的观点是：零首付的杠杆是无穷大，一分钱不掏就能买房，全是拿别人的钱在赌，风险没了底。但节目播出时，我说的那些话全被剪掉了。

这件事让我感触很深。地方需要增长，银行需要放贷，企业需要卖房，大家实在太着急了，杠杆就这样被一层一层加了上去。

“土地银行”

与此同时，房地产商也在拼命想办法、造概念、出策划报告。当时还有协会专门颁发?“房地产策划师”?的证书，这种做法已经很普遍了。其中一个影响很大的概念，是从国外搬来的?“土地银行”，意思是：谁手里的土地储备多，谁的?“土地银行”?规模就大，就更容易上市，也可以发股、发债。投行分析师也纷纷写报告，推波助澜。

开发商大量储备土地的做法，也正好符合地方政府搞土地财政的需要——土地出让收入迅速成了很多地方财政的重要来源。几方力量都往同一个方向使劲，很快就有一家房地产商的土地储备超过了一亿平方米。落后的开发商也拼命追赶，生怕掉队。

没几年时间，行业竞争不再只是比谁能把房子盖好、卖好，而是比谁拿地更多、融资更快、扩张更猛。行业不仅自己快速膨胀起来，还带动出一整套围绕它运转的生态：房地产媒体成了一个行业，中介代理成了一个行业，各种金融产品、策划咨询都跟着繁荣起来。在那样的氛围里，只能说好话，不能指出问题。谁要是提出质疑，就成了另类，成了“乌鸦嘴”。房地产行?br />